Chi è tenuto al pagamento delle quote lavori straordinari? L’acquirente o il venditore di un immobile?

Il fatto. L’assemblea dei condòmini di una compagine palermitana, previa apposita deliberazione, appaltava i lavori di rifacimento della facciata in data 24 novembre 2008 in favore di una impresa edile.

L’adunanza, seduta stante, formalizzava un piano di riparto della spesa in misura pluriennale, stabilendo l’esigibilità delle singole quote a far data dal 01 gennaio 2009.

Le opere straordinarie venivano eseguite materialmente a cavallo tra gli esercizi 2009 – 2011.

Ora, in data 06 ottobre 2010 una delle unità immobiliari di cui consta l’edificio è stata alienata a Tizio. Questi, in seguito, invitato dal condominio al saldo delle quote “straordinarie” di relativa spettanza, rifiutava di provvedere; affermava, a tal proposito, che tali oneri fossero direttamente imputabili al proprio “dante causa”: attesa la rispettiva maturazione nell’anno 2008 (con l’emissione della delibera di approvazione dei lavori).

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Il Condominio agiva, quindi, in via monitoria, sì da formalizzare la richiesta.

Tizio si opponeva al Decreto ingiuntivo, sostenendo, tra l’altro, che il principio della solidarietà di cui all’art. 63, secondo comma, Disp. Att. C.c. andava ancorato, rispetto alla scansione temporale ivi descritta, dalla data di emissione della deliberazione e non a quella di esecuzione delle opere. In ogni caso, dalle proprie difese ricavava l’eccezione che nulla era dovuto alla compagine da par suo.

La Sentenza. L’Ufficio del Giudice di Pace di Palermo ha respinto l’opposizione formulata con Sentenza dell’11 dicembre 2014, rassegnando, in punto, la seguente motivazione di diritto.

L’obbligazione in base alla quale il Condominio opposto ha agito in monitorio trae origine dalla delibera assembleare del 24 novembre 2008, la quale stabiliva che la riscossione delle quote, di pertinenza di ciascun condomino (per approvvigionare il fondo cassa destinato la pagamento della impresa appaltatrice), avvenisse a partire dal mese di gennaio 2009. In effetti, i lavori straordinaridi che trattasi sono stati effettuati durante gli anni 2009, 2010 e 2011.

Ciò considerato, l’obbligazione a cui sono tenuti i condomini è sorta a decorrere dalla data di inizio dei lavori, e non invece da quella di emissione della delibera assembleare.

In merito – ricorda il Giudice di Pace – il più recente arresto giurisprudenziale statuisce che l’obbligo contributivo per i condomini sorge proprio nel momento della concreta esecuzione dei lavori effettuati per la manutenzione o ristrutturazione della cosa comune e ciò anche se gli stessi sono stati deliberati precedentemente (cfr, Cass. Civ.12013/2004).

Conseguentemente, è tenuto all’adempimento della relativa obbligazione il soggetto che al momento in cui si rende necessaria la spesa o si effettua la stessa risulta proprietario dell’unità immobiliare facente parte del Condominio.

Nel caso in specie, quindi, sempre con riferimento all’applicabilità della solidarietà di cui al secondo comma dell’art. 63 disp. Att. c.c., si deve ritenere che parte opponente (Tizio), avendo acquistato l’immobile de quo in data 06 ottobre 2010 è obbligato al versamento dei predetti oneri, nessuno escluso.

Si ringrazia per la Segnalazione l’Avv. Luigi Vizzini del Foro di Palermo

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