Deliberazione e ripartizione spese per installazione di corrimano

Innovazione o semplice modificazione della cosa comune?

La prima domanda cui bisogna rispondere per dare soluzione ai quesiti iniziali e prima di tutti a quello inerente i quorum deliberativi, riguarda la tipologia di decisione.

In mancanza di una definizione legislativa d’innovazione bisogna fare riferimento a quella fornita dalla Suprema Corte di Cassazione.

Secondo i giudici di legittimità “per innovazioni delle cose comuni s’intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Sicuramente l’apposizione di un corrimano rappresenta una modificazione; ad avviso di chi scrive, tuttavia, non si tratta d’innovazione. Sebbene il muro prima della sua apposizione aveva solamente una funzione di delimitazione dello spazio, l’appoggio del corrimano non altera quella destinazione né gli dà una differente destinazione, essendo usuale che lo stesso possa avere differenti utilizzazioni anche in relazione alla sua particolare ubicazione.

In questo contesto pertanto, la modificazione della cosa comune può essere così deliberata:

a) in prima convocazione con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio;

b) in seconda convocazione con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.

L’esosità dell’intervento può influire sul costo? In via analogica con le così dette spese di manutenzione straordinaria di notevole entità, si potrebbe ipotizzare, in via prudenziale, la necessità di giungere sempre ai quorum deliberativi di cui alla lettera a), ma non vi sono notizie di preventivi elevati per questo particolare genere di installazione.

Ciò per quanto riguarda la deliberazione; rispetto alla ripartizione della spesa, trattandosi d’installazione ex novo, si fa riferimento all’art. 1123 c.c. a mente del quale “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

La spesa di manutenzione, invece, dovrà essere ripartita ai sensi dell’art. 1124 c.c. trattandosi di componente afferente le scale.

Per la spesa erogata ogni singolo condomino, secondo quanto affermato dall’Agenzia delle entrate, ha diritto alla detrazione fiscale del 50%.