Avv. Daniela Sibilio – Foro di Brindisi
La rimozione parziale del tetto e la realizzazione di una terrazza a tasca richiede il consenso dei condomini da prestarsi per iscritto, in applicazione della normativa in materia di innovazioni alla cosa comune, giacché tale è l’alterazione della struttura del tetto mediante la creazione della terrazza, a servizio di un appartamento di proprietà esclusiva. Trattandosi, dunque, di modificazioni incidenti sulle parti comuni, non può ritenersi consentita l’autorizzazione in forma orale, occorrendo la forma scritta mediante apposita delibera dell’assemblea condominiale dell’edificio“. È quanto deciso dalla Corte di Cassazione, con sentenza n. 21049, dell’11 settembre 2017.
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Il caso. La Corte d’Appello di Venezia, con sentenza 24 giugno 2013, ha condannato tre condomini alla eliminazione della “terrazza a tasca” e della copertura “pompeiana“, realizzate sul tetto dell’edificio condominiale e al ripristino dello stato dei luoghi.
Per giungere a tale soluzione la Corte territoriale ha evidenziato che per la rimozione parziale del tetto e la realizzazione della terrazza a tasca è necessario il consenso iscritto dei condomini, nel caso in esame mancante.
Non è possibile, difatti, parlare di uso più intenso ai sensi dell’art. 1102 c.c., stante “l’avvenuta appropriazione in via esclusiva di una parte del bene comune, definitivamente sottratta ad ogni possibile futuro godimento o utilizzazione da parte degli altri“. Contro tale sentenza i tre condomini ricorrono per Cassazione.
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La realizzazione di una terrazza a tasca. La terrazza a tasca è quella incassata nel tetto, o genericamente in una copertura; solitamente è di piccole dimensioni ed è posta al servizio di una mansarda.
Tale tipologia di innovazione edilizia riveste particolare rilievo, perché consente di acquisire un rapporto di illuminazione sufficiente a rendere abitabile il sottotetto.
La giurisprudenza, fino al 2012 , ha sempre ostacolato la realizzazione della terrazza a tasca sul terrazzo condominiale, da parte del condomino proprietario del sottotetto.
La Cassazione (cfr. sentenza n. 5753/2007), in particolare, aveva considerato legittimo, ai sensi dell’art. 1102 cod. civ.:
- sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini;
- sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.
Pertanto, veniva reputata illegittima la trasformazione – anche solo di una parte – del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, risultando in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune, sottratta all’ utilizzazione da parte degli altri condomini.
Nel 2012, con la sentenza n. 14107, la giurisprudenza di legittimità ha mutato orientamento con una innovativa pronuncia riconoscendo la possibilità di trasformare senza il consenso dei condomini un tetto di proprietà esclusiva di un condominio in una diversa struttura, che in parte rimanga tetto e in parte (non preponderante) diventi terrazza, a condizione di salvaguardare, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente.
Questo tipo di innovazione acquista particolare importanza in quanto consente di acquisire un rapporto di illuminazione sufficiente a rendere abitabile il sottotetto: la terrazza a tasca genera infatti una superficie attraverso la quale può acquistare luminosità e ariosità il locale retrostante.
Pertanto, la realizzazione di piccole terrazze che sostituiscano efficacemente il tetto spiovente nella funzione di copertura dell’edificio non alterano quindi la destinazione del tetto, se c’è un adeguato isolamento e un’idonea coibentazione inserita nel nuovo piano di calpestio della terrazza.
Inoltre, la soppressione di una porzione limitata della falda non è di per sé alterazione della destinazione del tetto, perché per destinazione si deve intendere quella complessiva, che non esige un’immodificabile consistenza materiale.
La sentenza n. 21049/2017. La Corte di Cassazione, con sentenza n. 21049, dell’11 settembre 2017, è tornata ad abbracciare un orientamento maggiormente restrittivo, evidenziando la necessità del consenso dei condomini in merito alla realizzazione di una terrazza a livello, precisando che trattandosi di una modificazione incidente sulle parti comuni, per la sua realizzazione non è consentita l’autorizzazione in forma orale, ma occorre la forma scritta mediante apposita delibera dell’assemblea dei condomini dell’edificio, nel caso di specie mancante.
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A supporto di tale tesi, la Corte di Cassazione ha richiamato un suo precedente orientamento (cfr. Cass. Civ., sentenza n. 16228 del 17 luglio 2006) secondo cui “il consenso dei condomini alla esecuzione di innovazioni sulla cosa comune deve essere espresso con atto scritto ad substantiam”.